不動産売却の基礎知識

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査定方法を知ろう!「簡易査定」と「訪問査定」

不動産売却や住み替えを意識したときに、最も気になるのはその不動産が“いくらで売れるのか”です。 ますは、不動産査定で、所有不動産がどれくらいの価格で売れるのか査定してもらいましょう。
不動産査定には、机上査定と訪問査定という2つの査定方法があり、おおむね3ヵ月以内に売却できる金額を想定してご提示しています。
マンションの場合は、周辺相場や取引事例などによって大まかな傾向を把握することができますので、机上査定であってもある程度精度の高い査定となりますが、個別性の高い一戸建て住宅や土地の場合は、原則として現地調査を伴う訪問査定が必要となります。

査定方法を知ろう!「簡易査定」と「訪問査定」
簡易査定
簡易査定とは、近隣相場、直近の取引事例、公示地価等の「基礎データ」を参考にして、机上価格を算出する方法です。現地調査がないためスピーディに査定価格をお伝えすることができますが、「不動産の個別性」が考慮されていないため、正確な実勢価格とは異なります。あくまで「目安」とお考え下さい。
訪問査定
訪問査定とは、担当者が現地を調査した上で、査定価格を算出する方法です。近隣相場、直近の取引事例、現在の売出し事例などの「基礎データ」と、室内および付帯設備の状態といった「不動産の個別性」の視点から査定を行うため、より正確な査定価格を知ることができます。
「査定価格」と「売り出し価格」と「成約価格」の違い

査定価格が決定すれば、次に『いくらで売出しを始めるのか』という売出し価格を決めるステップに進むことになります。 査定価格は不動産取引実務に携わる専門家の意見ではありますが、最終的に「売り出し価格」を決めるのはあくまでも売主様ご自身です。

ただし、最近では買主様側もインターネットを活用して物件情報を検索し、周辺相場のデータを持っているケースがほとんどですので、相場から極端に離れた売り出し価格は、売却活動を長期化させることになり、よい選択とは言えません。
担当者と十分ご相談の上で、ご自身でも納得できる売り出し価格を設定しましょう。 「売り出し価格」で売却活動をスタートしても、その価格で売却できるとは限りません。 最近では、買主側から値段交渉を求められるケースが一般的ですので、ある程度の値引き幅を想定しておくことが賢明だと思います。 最終的に売主様と買主様が合意した金額が「成約価格」となります。

不動産会社が物件を買い取って再販することを前提とした「買取価格」は、売れ残りリスクを考慮されるため、通常の査定価格を大きく下回ることになります。

「査定価格」と「売り出し価格」と「成約価格」の違い
不動産売却時の価格イメージ 不動産売却時の価格イメージ
3種類の媒介契約

媒介契約とは、宅地建物取引業法に基づき、仲介(購入および売却)を担当する不動産会社と結ぶ契約です。
専属専任媒介契約、 専任媒介契約、一般媒介契約、の3種類があり、他社への重複依頼の可否、レインズ登録義務、報告義務などの点で異なっています。 媒介契約の期間は3ヵ月間で、不動産仲介会社はこの間に買主を探すことになります。

3種類の媒介契約
専属専任媒介契約
  • 1社のみに依頼
  • レインズへの物件登録は5日以内
  • 1週間に1回以上、
    文書で業務状況を報告

特定の1社に売却を依頼する契約ですので、他の不動産会社に重ねて売却を依頼することはできません。また、売主様が自ら見つけた購入希望者と直接、売買契約を締結することもできません。

専任媒介契約
  • 1社のみに依頼
  • レインズへの物件登録は7日以内
  • 2週間に1回以上、
    文書で業務状況を報告

特定の1社に売却を依頼する契約ですので、他の不動産会社に重ねて売却を依頼することはできません。売主様が自ら見つけた購入希望者と直接、売買契約を締結することは可能ですが、媒介契約の履行のために要した費用の償還を請求される場合があります。

一般媒介契約
  • 複数の不動産会社へ依頼可能
  • レインズへの物件登録義務なし
  • 業務状況の
    報告義務なし

複数の不動産会社に重ねて売却を依頼することができます。 売主様が自ら見つけた購入希望者と直接、売買契約を締結することも可能です。

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